家やマンション、土地の売却を考えた時に読むサイト

このサイトでは、初めて家やマンション、土地の売却を考えている方を対象に売却の手順について紹介しているサイトです。

不動産の売却はほとんどの人が経験したことはありません。経験者の数も家やマンションを購入した人より圧倒的に少ないことでしょう。売却は難しいことではありませんが、売却価格や売却期間などを見誤ると思わぬ失敗をすることもありますので、まずは目安を知ることが大切です。

不動産媒介の仕組み

不動産業者に売却を依頼する際、契約の種類には法律で定められた3つの契約形態があります。

一般媒介契約複数の業者と媒介契約を結ぶことができる
専任媒介契約契約業者は1社のみ、依頼者が自分で探した契約相手のときは手数料を支払う必要なし
専任専属媒介契約業者は1社のみ、依頼者自分で探し契約相手の場合にも手数料は支払う義務がある

いずれの場合でも契約期間は3ヶ月で更新は可能です。

家の売却の流れ

売却理由の確認と意思の決定

住まいを売却するのに、理由なく売却する人はほとんどいません。それぞれの人に理由があり、決断するまでには新居のことやそのための予算、手元にどのくらいのお金が残るのだろうかなど、きちんとした計画のもとに決めなければなりません。

売却を依頼したものの、人に言われて心変わりがしたと言うのでは、思わぬ損害を被ることもあります。意思をはっきり決めた上で行動にかかることが大切です。

査定を依頼する

自分が考えているような金額では売れそうもないと思って、計画を中止することもあるかも知れませんので、事前に相場調査をしてみることが良いでしょう。

 HOME4Uの持ち家査定サイト

不動産業者に売却を依頼する

売却を依頼する際に、自分の考えている売却条件(価格、引渡し時期など)を業者に伝えた上で、アドバイスを受けるましょう。条件が決まると業者は売却の準備に掛かります。

媒介契約を結ぶ

媒介契約を結んだ業者は、ただちに指定流通機構に物件を登録する義務がありますので、インターネットに掲載されて、情報が全国の業者に共有され、買い手を捜す役目をしています。

選択した業者による成約の早い・遅いの差は考える必要はありません。誠実でよく面倒を見てもらえそうな業者を選びましょう。

売買契約の締結

買い手が見つかりますと、いよいよ契約と言うことになりますが、引渡しまでの準備もありますから、まず手付け契約をしておくのが一般的です。

手付け金をどのくらいにするかは、当事者同士の話し合いによりますが、契約を担保するためにも、売買代金の1割から2割くらいが適当と思います。

売り手側はこの際に、準備された契約書に記名押印し、印鑑証明書を貼付します。買い手側の都合で契約が白紙に戻されると、支払った金は放棄しなければなりませんし、売り手側の都合によるキャンセルのときは、支払われた額の倍のお金を返さなければなりません。

残金清算と引渡し

引渡しの準備も整い、残金の受け渡しが行われる時は、買い手側は同時に所有権移転登記申請を行います。

譲渡物件に抵当権その他の権利が、ついている時は、その権利者は事前の打合せの通り、抹消に必要な書類を持参して同席し、売買代金の中から残額を受け取り、所有権移転登記と一緒に抹消登記が行われます。物件の引渡しもこの時に行われます。

土地の価格はこうして決まる

土地の価格決定には色々な要素があります。国税庁が相続税課税の基準にするための相続税評価額、国土交通省が毎年発表している基準値、公示価格、固定資産税評価額、それに売買事例に基づく実勢価格と呼ばれるものです。これらは相関関係にあり、実勢価格を基準に考えますと、相続税評価額はおおよそ数%程度になっています。

※実勢価格とは、市場で実際に取引されている平均的な価格

色々と難しい言葉を使いましたが、土地の実勢価格は色々な基準額を参考にし合ってできていると言えます。実勢価格は売買事例に基づいて市場の動きを常に反映しており、新たな実勢価格が決まる際には、基準値や相続税評価額も参考にされるでしょう。

ただし、これらの価格は毎年1回の調査でしかも発表まで時間がかかっているためにタイムラグがありますし、相関指数(たとえば相続税評価額と実勢価格の間にある価格差割合)などによる調整機能が自然に働き、その時の市場動向と相まってできています。

自分ひとりで土地の価格を正確に把握するのは難しいので、持ち家や相続した土地の査定には不動産業者に依頼するのが普通です。

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土地の売買と税金

土地や建物の不動産を売却すると、その所得に対して課税されます。この場合の税額は次のように計算されます。

  • 譲渡所得税 = 譲渡価格 - (取得価格 + 取得及び売却にかかる費用) × 税率

税率は不動産を持っていた期間によって長期所得、短期所得別に異なります。5年以下の短期所有に対しては投機的売買を防ぐために税率が高くなっています。家の買い換えの時には控除がありますから、一般的にはあまり心配する必要はないでしょう。

住まいの有利な売却法

不動産の売買で有利・不利はほとんどありませんが、家付きの中古住宅の場合、新築同然にリフォームして売却するのが圧倒的に有利です。古い家ですと購入を希望する人は買ってからリフォームを考えるでしょうから別にお金がかかります。

リフォームをするとなると資金調達もやっかいですし、キレイな家の方が購買意欲も数倍高くなります。売却をするためにリフォームをするのは面倒でなかなか出来ることではありませんが、金額と売却価格とを比較して決めてください。

新築同様にキレイにしておけば早く売れやすいので、中古物件を購入しリフォームしてから再販する業者がたくさんいる現状を見ても、理に適っているわけです。

業者は一旦買取り、リフォーム費用の他に所有することによる費用もかかります。例えば登記費用、仲介手数料など余計な費用が必要となりますが、それでも利潤を上げられるためにしているのですから、自分そうしてから売却すれば、その分の利益が上乗せできることになります。


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